[경제] 부에노스아이레스에서 산업용 창고 공급이 증가하고 물류 수요에도 변화가 나타나고 있다.

공실률 상승…물류 거점별로 차이 나타나

임대 가능한 산업용 공간의 증가는 지역별로 고르게 나타나지 않았다. **남부 지역(Zona Sur)의 공실률은 7.8%**로 집계됐으며, 이는 전 분기보다 4.6%포인트 상승한 수치다. 에스코바르(Escobar), 캄파나(Campana), 사라테(Zárate)를 포함하는 **9번 국도(Ruta 9) 물류 회랑의 공실률은 11.6%**로, 전 분기보다 3.6%포인트 높아졌다.

두 지역은 해당 분기의 순흡수면적 감소에도 상당 부분 영향을 미쳤다. 남부 지역은 21,261㎡ 감소했고, 9번 국도 회랑은 10,463㎡ 감소했다.

반면 **산에두아르도 삼각지대(Triángulo de San Eduardo)**는 24,880㎡의 플러스 순흡수면적을 기록했다. 이는 다른 물류 회랑에서 발생한 임대 공간 반환에 따른 감소분을 일부 상쇄했다.

또한 부에노스아이레스 자치시(CABA)에서 15~30km 떨어진 지역에서도 비교적 양호한 실적이 나타났다. 이 지역들은 해당 분기에 19,755㎡의 플러스 순흡수면적을 기록했다.

보고서에 따르면, 최종 배송을 담당하는 라스트마일 물류시설과의 근접성, 주요 도로 진입로와의 연결성은 물류 거점을 선정할 때 여전히 중요한 요소로 작용하고 있다.

수요는 품질이 높은 창고에 집중

공실률이 상승했지만, 부동산 유형에 따라 수요 양상에는 차이가 나타났다. 2분기 연속으로 신규 입주 면적과 공실로 전환된 면적이 비교적 비슷한 수준을 유지했다. 해당 분기에는 42,662㎡의 공간에 신규 입주가 이루어졌으며, 51,651㎡가 공실로 전환됐다.

“수요는 프리미엄급 부동산에 집중되고 있습니다.” 이번 조사를 수행한 기업의 산업·상업용 부동산 시장 전문가인 루카스 데살보(Lucas Desalvo)는 이렇게 밝혔다. 그는 프리미엄 부동산 또는 A+등급 시설에 대한 관심이 집중되는 반면, A등급의 독립형 시설과 여러 고객이 함께 이용하는 멀티클라이언트형 공간에서는 임대 공간 반환이 가장 많이 발생하고 있다고 덧붙였다.

이러한 결과는 임대 가능한 공간의 공급이 증가했다고 해서 모든 부문에서 수요가 감소하는 것은 아니라는 점을 보여준다. 물류 부동산 시장에서는 건물의 품질, 접근성, 입지, 특정 물류 운영에 맞춰 시설을 조정할 수 있는 능력 등의 요소가 점점 더 큰 차이를 만들어낼 수 있다.

수출과 전자상거래가 물류 부동산 수요에 영향을 미치기 시작

향후 몇 달간 주목해야 할 현상 중 하나는 수출 업무와 관련된 단기 임대 계약의 증가다. 이러한 공간 중 일부는 계약이 종료되면 다시 임대 시장에 나올 수 있다. 따라서 이 임대 방식이 어떻게 변화하는지에 따라 공실률이 계속 상승할지, 아니면 안정화되기 시작할지가 결정될 것으로 보인다.

한편, 전자상거래(e-commerce)와 라스트마일 물류 운영은 부에노스아이레스시 인근 지역의 물류 공간 수요를 뒷받침할 가능성이 있다. 주요 소비 중심지와 가까운 곳에 창고를 확보하려는 수요는 특히 배송 및 물품 공급 업무를 수행하는 데 있어 수도권의 도심 인접 지역에 유리하게 작용한다.

현재 필라르(Pilar), 에스코바르-캄파나-사라테(Escobar-Campana-Zárate) 물류 회랑, 남부 지역(Zona Sur)을 중심으로 총 167,506㎡의 산업·물류시설이 건설 중이다. 이 중 157,300㎡는 빌트 투 슈트(Built to Suit) 방식의 개발 사업으로, 특정 입주 기업의 요구에 맞춰 맞춤형으로 건설되는 시설이다. 반면, 시장 수요를 예상해 미리 개발하는 투기적 개발 방식(Speculative Development)의 면적은 10,000㎡를 조금 넘는 수준이다.

공급이 증가했음에도 임대 호가는 비교적 안정적으로 유지됐으며, 월평균 임대료는 ㎡당 약 7달러 수준이었다.

이처럼 공실률 상승, 선별적인 수요, 새로운 임대 계약 방식이 맞물리면서 물류 부동산 시장에서는 입지와 각 시설이 특정 물류 수요에 얼마나 효과적으로 대응할 수 있는지가 임대 여부를 결정하는 데 점점 더 중요한 요소로 부각되고 있다.