[일반] 생전에 부동산을 증여할 때 알아야 할 위험: 소유자는 어떤 권리를 유지하며, 자녀에게는 어떤 영향이 있을까?

부동산의 나체소유권(Nuda Propiedad)을 자녀에게 증여하고 용익권(Usufructo)을 유보하는 방식은 법적·재산상 위험을 수반하며, 상속인과 가족 간 분쟁에도 영향을 미칠 수 있다.

주요 내용

• 자녀에게 재산을 증여하면 상속을 미리 이전하는 효과가 있지만, 여러 법적 문제가 발생할 수 있다.

• 용익권을 유보하면 부동산을 계속 사용하거나 임대수익을 받을 수 있지만, 향후 매매에는 제약이 생긴다.

• 증여 전 세금, 다른 상속인의 권리, 재산상 영향을 충분히 검토해야 한다.

주택이나 아파트를 자녀에게 생전에 증여하면 상속을 미리 진행하는 효과가 있으며, 해당 부동산이 추후 상속 절차를 거치지 않도록 할 수 있다.

그러나 이러한 거래는 장기간에 걸쳐 여러 가지 결과를 초래할 수 있다. 증여받은 자녀가 결혼하거나, 부동산을 매각하거나, 매각 대금으로 다른 부동산을 구입하거나, 임대하거나, 리모델링하는 경우 등이 이에 해당한다. 다른 상속인이 있다면 법적 청구나 분쟁이 발생할 가능성도 있다.

주택 사용권을 포기하지 않으면서 재산을 미리 이전하는 방법 중 하나는 나체소유권만 증여하고 용익권은 본인이 보유하는 방식이다.

이 경우 자녀는 부동산의 소유권을 취득하지만, 부모는 해당 주택에 계속 거주하거나 임대수익을 받을 권리를 유지한다.

상속 계획에는 가족기업의 주식이나 지분, 신탁 등 다른 재산 이전 수단도 포함될 수 있다. 어떤 방식을 선택하든 재산상·세금상·상속법상 영향을 종합적으로 고려해야 한다.

1. 상속을 미리 이전하는 방법에는 어떤 것들이 있을까?

공증인 아드리안 코마스(Adrián Comas)에 따르면, 개인은 자신이 보유한 재산과 유지하고자 하는 권리에 따라 여러 방식으로 재산 이전을 계획할 수 있다.

첫 번째 방법은 부동산을 자녀들에게 직접 증여하는 것이다. 자녀들이 공동명의로 소유하도록 하거나, 각각 다른 부동산을 증여할 수도 있다.

두 번째 방법은 나체소유권만 이전하고 평생 용익권을 유보하는 방식이다. 이를 통해 부동산 소유권을 미리 자녀에게 넘기면서도 부모는 해당 부동산을 사용하거나 그 수익을 받을 권리를 유지할 수 있다.

이러한 방식은 회사 지분에도 적용할 수 있다. 주식회사(S.A.)의 주식이나 유한책임회사(S.R.L.)의 지분에 대한 나체소유권을 증여하면서 의결권이나 배당금 수령권 등 특정 권리를 유보할 수 있다.

2. 용익권을 유보한 부동산 증여는 어떻게 작동할까?

**나체소유권(Nuda Propiedad)**이란 부동산의 소유권은 보유하지만, 실제 사용하고 수익을 얻을 권리는 별도로 분리된 상태를 의미한다.

예를 들어 부모가 자녀에게 아파트의 나체소유권을 증여하고 평생 용익권을 유보할 수 있다.

이 경우 자녀는 부동산의 소유자가 되지만, 용익권이 유효하게 존속하는 동안에는 원칙적으로 해당 부동산을 직접 사용하거나 임대할 수 없다.

반면 용익권자인 부모는 해당 주택에 거주하거나 임대를 통해 발생하는 수익을 받을 권리를 유지한다.

이 제도는 회사 지분에도 적용할 수 있다. 이 경우 용익권자는 주주총회나 사원총회에 참석해 의결권을 행사하거나, 경영 관련 결정을 내리고, 배당금을 받을 권리를 유보할 수 있다.

이러한 권리는 증여 계약을 작성할 때 함께 또는 각각 별도로 설정할 수 있다.

용익권자가 사망하거나 용익권을 포기하면 나체소유권자가 완전한 소유권을 취득하게 된다. 용익권자가 사망한 경우에는 사망증명서를 통해 용익권의 소멸을 증명할 수 있으며, 해당 권리에 대해 별도의 상속 절차를 진행할 필요는 없다.

3. 소유권과 용익권을 분리하는 다른 방법

코마스 공증인은 재산의 소유권과 사용·수익권을 분리하는 세 가지 방식을 설명했다.

• 용익권 유보 조건부 증여: 소유자가 자녀에게 나체소유권을 증여하고 일반적으로 평생 용익권을 유지한다.

• 무상 용익권 설정: 소유자는 나체소유권을 계속 보유하면서 다른 사람에게 부동산 사용 및 수익권을 무상으로 부여한다.

• 분리 취득: 두 사람이 공동으로 부동산을 취득하되, 한 사람은 나체소유권을, 다른 사람은 용익권을 취득한다.

이러한 방식은 관련 법률에 부합하는 경우 부동산 이외의 특정 재산이나 권리에도 적용할 수 있다.

4. 용익권이 설정된 증여 부동산을 매각하려면?

용익권이 유효하게 존속하는 부동산은 매각할 때 제약이 따른다.

나체소유권자 혼자서는 완전한 소유권을 매각할 수 없다. 용익권이 해당 부동산에 계속 설정되어 있는 별도의 물권이기 때문이다.

코마스 공증인은 매각을 진행할 수 있는 두 가지 방법을 제시했다.

• 용익권자의 권리 포기: 용익권자가 정식 절차를 통해 자신의 권리를 포기하면 나체소유권자는 완전한 소유권을 행사하고 매매대금을 받을 수 있다.

• 공동 매각: 나체소유권자와 용익권자가 각각 보유한 권리를 합의하에 함께 매각한다. 이 경우 매매대금은 사전에 합의한 조건에 따라 양측에 배분된다.

즉, 용익권을 유보하면 부동산의 사용과 경제적 이익을 계속 유지할 수 있지만, 향후 매각할 때는 양측의 참여가 필요할 수 있다는 의미다.

5. 평생 용익권을 유보할 경우 발생할 수 있는 위험

코마스 공증인은 시간이 지나면서 발생할 수 있는 한 가지 상황을 경고했다.

부모가 부동산의 용익권을 계속 보유하고 있다가, 나중에 간병비나 개인 돌봄 비용 또는 노인 요양시설 입소 비용을 마련하기 위해 해당 부동산을 매각해야 하는 상황이다.

매각을 위해 용익권을 해지해야 한다면 용익권자의 동의와 참여가 필요하다.

문제는 용익권자가 나중에 법률행위의 의미를 이해하고 의사결정을 내릴 능력을 상실하는 경우다. 이러한 상황에서는 공증인이 당사자가 유효하게 표현할 수 없는 의사에 근거해 용익권 포기 절차를 진행할 수 없다.

따라서 공증인은 증여를 계획하는 단계에서 이러한 상황을 미리 고려하고, 전문가의 자문을 받아 향후 적용할 수 있는 대리권이나 법적 대리 수단을 검토할 것을 권고한다.

부동산을 계속 사용할 권리를 확보하는 결정이 오히려 경제적·가족적 상황이 바뀌었을 때 부동산을 처분할 수 있는 선택지를 제한할 수도 있기 때문이다.

6. 자녀가 증여받은 집을 소유한 상태에서 결혼하면 어떻게 될까?

증여로 취득한 부동산은 원칙적으로 자녀 개인의 **특유재산(Bien propio)**에 해당한다.

따라서 자녀가 결혼한다고 해서 해당 부동산이 자동으로 부부 공동재산(Bien ganancial)으로 바뀌는 것은 아니다.

그러나 그 부동산에서 발생하는 수익이나 부동산에 투입되는 투자금에 대해서는 법적 취급이 달라질 수 있다.

변호사 호르헤 그리스포(Jorge Grispo)는 자녀 중 한 명에게 부동산을 이전하기 전에 다음 다섯 가지 상황을 검토해야 한다고 설명했다.

① 증여받은 부동산을 팔고 다른 부동산을 구입하면 개인재산으로 유지될까?

증여받은 부동산은 결혼 후에도 원칙적으로 개인의 특유재산 성격을 유지한다.

다만 해당 부동산을 매각하고 그 대금으로 다른 부동산을 구입하는 경우에는 추가적인 검토가 필요하다.

증여받은 부동산을 매각해 얻은 자금으로 새로운 부동산을 구입했다면, 새 부동산 역시 개인재산으로 인정될 수 있다.

이를 증명하려면 자금의 출처와 기존 부동산 매각 및 신규 부동산 구입 사이의 연관성을 명확하게 입증할 수 있어야 한다.

따라서 다음과 같은 자료를 보관하는 것이 중요하다.

• 부동산 소유권 증서

• 은행 거래내역 및 입금 증빙

• 계좌이체 기록

• 자금 출처를 확인할 수 있는 관련 서류

매각대금이 부부 공동재산에서 발생한 소득과 섞이거나 일부가 다른 용도로 사용된 경우에는 각 재산에 귀속되는 비율을 별도로 산정해야 할 수도 있다.

② 증여받은 부동산을 임대하면 임대수익도 개인재산일까?

반드시 그렇지는 않다.

증여받은 부동산 자체는 개인재산으로 유지되지만, 임대수익은 다르게 취급될 수 있다.

아르헨티나 민법 및 상법전(Código Civil y Comercial) 제465조에 따르면, 부부 재산공동체가 존속하는 기간에 발생한 개인재산 및 공동재산의 자연적·산업적·민사적 수익은 공동재산에 해당한다.

따라서 아파트 자체는 증여받은 자녀의 단독 소유이더라도, 결혼 기간에 발생한 임대수익은 원칙적으로 부부 공동재산에 포함된다.

부동산의 소유권과 그 부동산에서 발생하는 수익은 별도로 구분해 검토해야 한다.

③ 부부 공동자금으로 리모델링이나 증축을 하면 어떻게 될까?

자녀가 결혼 후 부부 공동자금을 사용해 증여받은 부동산을 증축하거나 수리·개선하는 경우도 문제가 될 수 있다.

이러한 경우에도 부동산 자체가 자동으로 부부 공동재산으로 바뀌는 것은 아니다. 소유권은 계속 증여받은 자녀에게 귀속된다.

다만 공동자금이 한쪽 배우자의 개인재산을 개선하는 데 사용되었으므로, 부부 공동재산 측에 **보상청구권(Derecho de recompensa)**이 발생할 수 있다.

즉, 배우자가 리모델링 비용을 부담했다고 해서 주택이나 아파트의 지분을 자동으로 취득하는 것은 아니지만, 부부 재산을 정산할 때 개선에 사용된 공동자금에 대한 보상을 인정해야 할 수 있다.

따라서 투자 비용에 관한 영수증과 증빙을 보관하고, 해당 자금이 어느 재산에서 나온 것인지 확인할 수 있도록 하는 것이 중요하다.

④ 증여받은 부동산이 부부의 가족 주거지가 되면?

증여받은 부동산이 자녀와 배우자의 실제 가족 거주지가 되면 법적 상황이 달라질 수 있다.

부동산이 여전히 자녀 개인의 특유재산이더라도 민법 및 상법전에서 규정하는 가족 주거지 보호 규정의 적용을 받는다.

제456조에 따르면 배우자 중 어느 한쪽도 다른 배우자의 동의 없이 가족 주거지에 관한 권리를 처분할 수 없다.

또한 별거나 이혼이 발생하면 법원은 법률이 정한 상황과 조건에 따라 부부 중 한 사람에게 해당 주택의 사용권을 부여할 수 있다.

이는 부동산의 소유권 자체를 자동으로 변경하지는 않지만, 소유자가 해당 부동산을 자유롭게 처분하는 데 제약을 줄 수 있다.

⑤ 자녀 한 명에게만 부동산을 증여하고 다른 상속인이 있다면?

부동산 증여는 상속법적 관점에서도 검토해야 한다.

아르헨티나 민법 및 상법전은 자녀를 포함한 특정 상속인에게 법적으로 보장되는 **유류분(Legítima)**을 인정하고 있다.

자녀의 경우 유류분은 상속재산의 3분의 2에 해당한다.

따라서 자녀 한 명에게 주택을 증여했다고 해서 다른 형제자매의 상속권과 완전히 무관해지는 것은 아니다.

부동산의 증여가액, 증여자가 계속 보유하는 나머지 재산, 그리고 추후 상속이 개시되었을 때 다른 상